Raport z działalności MZBM w 2024 roku

KRÓTKI RYS HISTORYCZNY MZBM

MZBM w Tychach powołany został na podstawie zarządzenia Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w Tychach z dnia 21 kwietnia 1953 roku w sprawie utworzenia Przedsiębiorstwa Państwowego pod nazwą Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, który administrował powstałymi kolejno osiedlami miasta.

Na podstawie ustawy o samorządzie terytorialnym oraz o pracownikach samorządowych Uchwałą Rady Miejskiej w Tychach nr XV/183/91 z dnia 19.12.1991 r. Przedsiębiorstwo zostało przekształcone z dniem 01.01.1992 r. w Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych – Zakład Budżetowy w Tychach i w takiej formie organizacyjnej funkcjonuje do dzisiaj.

ZAKRES DZIAŁANIA

MZBM jest jednostką organizacyjną Miasta Tychy, którego działania związane są m.in. z zaspakajaniem potrzeb mieszkańców w zakresie administrowania zasobami mieszkalnymi i niemieszkalnymi oraz gruntami stanowiącymi własność Miasta Tychy, zarządzaniem gruntami wraz z położonymi na nich budynkami stanowiącymi własność Miasta Tychy i Wspólnot Mieszkaniowych, przeprowadzaniem inwestycji i remontów budynków oraz lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jak również zagospodarowaniem terenów administrowanych w imieniu gminy.

Działania Zakładu związane są przede wszystkim z zapewnieniem prawidłowej eksploatacji gminnego zasobu mieszkaniowego, podnoszenia jego standardu oraz poprawy estetyki i zwiększania komfortu użytkowania. Są to zarówno działania bieżące polegające na remoncie nieruchomości, będące następstwem bieżącej eksploatacji i użytkowania budynków, jak również zadania wieloletnie podnoszące w znacznym stopniu standard nieruchomości i terenów przyległych.

ZASÓB I MAJĄTEK

MZBM administruje 265 nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych, spośród których gmina jest współwłaścicielem 260 nieruchomości oraz mieszkaniowym i niemieszkaniowym zasobem gminy.

Administrowany zasób gminy wg stanu na 31.12.2024 r. stanowił:

• 50 budynków mieszkalnych,
• 35 budynków niemieszkalnych, w tym: Teatr Mały, Mediateka, Andromeda, dworzec PKP,
• 4 836 lokali mieszkalnych o powierzchni 203 656 m², w tym 437 lokali przeznaczonych na najem socjalny o łącznej powierzchni 14 615 m²,
• 301 lokali niemieszkalnych o powierzchni 57 204 m²,
• grunty o powierzchni 77,44 ha
• Łączna wartość majątku szacowana jest na kwotę 616 788 030,97 zł.

Każdego roku zasób MZBM ulega zmianie, w związku ze sprzedażą lokali, a także przejmowaniem lub powstawaniem nowych. W roku 2024 sprzedano 10 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 547,61 m².

DZIERŻAWA I NAJEM

Administrowany zasób w ciągu roku był udostępniany nowym najemcom i użytkownikom.

W roku 2024 zawarto:

• 309 umów najmu lokali mieszkalnych, w tym 106 umów socjalnego najmu lokali,
• 9 umów na udostępnienie pomieszczeń tymczasowych,
• 53 umowy najmu lokali użytkowych,
• 3 umowy najmu powierzchni reklamowych,
• 67 umów dzierżawy terenu o powierzchni 6533,10 m² z przeznaczeniem na dojścia, schody związane z działalnością gospodarczą, ogródki letnie i ogrody przydomowe, elementy małej architektury itp.
• 9 umów udostępniania terenu pod budowę lub przebudowę infrastruktury technicznej.

REMONTY

 

Każdego roku MZBM przeprowadza remonty lokali mieszkalnych, tzw. wolnostanów, które udostępniane są mieszkańcom Tychów, oczekującym na przydział mieszkania lub kwalifikującym się do najmu socjalnego. W 2024 roku wykonano remont 89 mieszkań na łączną kwotę ok. 2 698 434,10 mln zł. Zakres prac obejmował: roboty tynkarskie, malarskie, wykonanie nowych posadzek, wymianę instalacji wewnętrznych, stolarki okiennej, drzwi oraz wyposażenie w kuchenkę i podgrzewacz wody oraz tzw. „biały montaż”. Dla lokali przeznaczonych na najem socjalny dodatkowo wykładzinę.

W związku z możliwością uzyskania dofinansowania na remont i modernizacje mieszkaniowego zasobu gminy z Funduszu Dopłat w ramach programu realizowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, MZBM w 2024 roku złożył 7 wniosków o udzielnie wsparcia, na remont 73 lokali. Dofinansowanie na poziomie 80% kosztów kwalifikowalnych wyniosło ok. 2,7 mln zł. Wsparcie z BGK umożliwia wykonanie pełnego zakresu remontu, zwiększając tym samym standard lokali oraz poprawiając stan techniczny zasobu gminy. Od stycznia do końca grudnia 2024 r. zawarto 5 umów o dofinansowanie z BGK remontu 60 lokali w ramach których uzyskano 1 649 434,37 zł dofinansowania.

Dodatkowo przeprowadzono częściowe remonty zamieszkałych lokali, polegające m.in. na wymianie instalacji wewnętrznych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz remont posadzek. Prace wykonano łącznie w 47 lokalach, na łączną kwotę ok. 280 tys. zł.

Prowadzono również prace remontowe w obrębie infrastruktury zewnętrznej.

INWESTYCJE

-  Finansowane z udziałem środków zewnętrznych

1. Zakończono termomodernizację i modernizację budynku Teatru Małego w Tychach wraz z przebudową strefy wejściowej do budynku i zagospodarowaniem terenu. Zakres robót obejmował m.in. termomodernizację budynku, modernizację pomieszczeń wewnątrz budynku, wymianę instalacji wod-kan, c.o., elektrycznej, hydrantowej, ppoż i odgromowej, zagospodarowanie dziedzińca oraz terenu wokół budynku (wykonano 265 mb kanalizacji, 1 804,30 m2 ciągów pieszo-jezdnych, 10 miejsc parkingowych o powierzchni 130,50 m2 - w tym jedno dla osób niepełnosprawnych, nawierzchnię z kostki pod wiatę śmietnikową o pow. 39,75 m2, zamontowano wiatę śmietnikową oraz 21 szt. latarni), wykonanie instalacji wentylacji i klimatyzacji, konstrukcji wsporczych z ekranami maskującymi dla jednostek zewnętrznych instalacji wentylacji i klimatyzacji na dachu, wykonanie pokrycia dachu membraną PVC oraz wymianę foteli. Wykonano neony dla Teatru Małego i MDK, dostarczono i zamontowano tekstylia, zasłony, rolety, osłony na grzejniki oraz meble, wykonano mozaiki wewnątrz budynku oraz nasadzenia roślinności przed budynkiem, dostarczono i zamontowano szlaban oraz elementy małej architektury (3 szt. koszy na śmieci, 2 szt. stojaków na rowery, 3 szt. słupków ograniczających ruch).

Koszt robót wyniósł 25 548 885,68 zł, w tym 21 060 000,00 zł w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych.

2. W 2024 roku zawarto umowę na wykonanie termomodernizacji i modernizacji budynku przy al. Bielskiej 128 w Tychach. Zakres obejmuje wymianę elementów ścian zewnętrznych, stolarki drzwiowej, okiennej oraz szklanej fasady, zmianę układu funkcjonalnego pomieszczeń, przebudowę dachu oraz wykonanie instalacji wewnętrznych (instalacji elektrycznej wraz z instalacją fotowoltaiczną i magazynem energii, instalacji centralnego ogrzewania wraz z montażem pompy ciepła, instalacji wentylacji i klimatyzacji z jednostkami zewnętrznymi, instalacji wodno-kanalizacyjnej), rozbiórkę i budowę nowych schodów i windy, wymianę posadzek i balustrad w galerii na pierwszym piętrze, zagospodarowanie terenu, w tym budowę nowych miejsc parkingowych oraz nasadzenie zieleni, prace wykończeniowe, tj. posadzki, tynki, sufity, stolarka wewnętrzna. Zakończenie robót planowane jest na IV kwartał 2025 roku.

Inwestycja jest dofinansowana w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych w wysokości 2 mln zł.

- Budżet Obywatelski

W ramach budżetu obywatelskiego MZBM wykonał 3 zadania:

1. Budowa placu zabaw przy ul. Cyganerii 6-8 (ok. 206 tys. zł);
2. Uporządkowanie podwórka pomiędzy ulicami: Estetyczną, Elfów, Ejsmonda, Niepodległości wraz z wymianą opraw oświetleniowych (ok. 173 tys. zł);
3. Budowa wiaty rowerowej przy ul. Wyszyńskiego 22-28 (ok. 58 tys. zł);

- Dotacja Gminy

1. Wykonano:

- II etap prac dot. instalacji wentylacji w pomieszczeniach piwnicznych w budynku przy ul. Edukacji 11; wartość prac wyniosła ok. 22 tys. zł.

– rozbudowę instalacji p.poż. w budynku Miejskiego Centrum Kultury przy ul. Bohaterów Warszawy 26; wartość prac wyniosła ok. 43 tys. zł (w tym ok. 11 tys. zł ze środków własnych MZBM).

- oświetlenie schodów w Sali koncertowej w budynku Mediateki przy al. Piłsudskiego; wartość prac wyniosła ok. 46 tys. zł

- dostosowanie budynku mieszkalnego przy ul.de Gaulle'a 12 do potrzeb osób z dysfunkcjami ruchowymi i poruszających się na wózku; wartość prac wyniosła ok. 69 tys. zł

- I etap prac polegających na likwidacji zawilgocenia pomieszczeń piwnicznych Muzeum Miejskiego położonego przy Pl. Wolności w Tychach; wartość prac wyniosła ok. 76 tys. zł

- zagospodarowanie terenu pomiędzy ulicami: Cicha, Czarnieckiego, Bielska, Cienista; wartość prac w latach 2023-2024 wyniosła ok. 1,3 mln. zł.

- zagospodarowanie podwórka przy ul. Szkolnej 70; wartość prac w latach 2023-2024 wyniosła ok. 145 tys. zł.

- doposażenie placu zabaw przy ul. Narcyzów; wartość prac wyniosła ok. 90 tys. zł.

2. Zawarto umowy na wykonanie:

- wentylacji i klimatyzacji oraz modernizacji pomieszczeń filii nr 13 Miejskiej Biblioteki Publicznej przy al. Niepodległości; wartość umowy wynosi ok. 283 tys. zł

- zagospodarowania terenu pomiędzy ulicami: Budowlanych, Bałuckiego, Bema; wartość umowy wynosi ok. 1,8 mln zł

3. Opracowano dokumentacje projektowe:

- termomodernizacji i modernizacji budynku niemieszkalnego przy ul. Andersa 16; wartość prac wyniosła ok. 97 tys. zł

- termomodernizacji, modernizacji i zmiany sposobu użytkowania budynku położonego przy ul. Jagodowej 8 na lokale mieszkalne; wartość prac wyniosła ok. 91 tys. zł.

- nadbudowy, rozbudowy i termomodernizacji budynku niemieszkalnego przy ul. Filaretów 31; wartość prac wyniosła ok. 166 tys. zł

- przebudowy i rozbudowy pawilonu handlowo-usługowego przy ul. Dąbrowskiego 27 wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek biurowy; wartość prac wyniosła ok. 86 tys. zł

- wykonania instalacji wentylacji i termoizolacji budynku przy ul. Sienkiewicza 106b; wartość prac wyniosła ok. 50 tys. zł

4. Zawarto umowy na opracowanie dokumentacji projektowych:

- adaptacji części budynku biurowego położonego przy ul Orzeszkowej 15 i al. Jana Pawła II 40 z przeznaczeniem na lokale mieszkalne na kwotę ok. 770 tys. zł

WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE

Poza pracami prowadzonymi w obrębie nieruchomości gminnych, Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych prowadził działania remontowe i inwestycyjne nieruchomości stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych, których Gmina jest współwłaścicielem. W roku 2024 zakończono prace termomodernizacyjne i remontowe w budynkach oraz na terenach wspólnot, finansowane ze środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnot lub z zaciągniętych kredytów w 104 nieruchomościach na łączną kwotę ok. 12,3 mln zł.

ZIELEŃ

Realizując założenia obowiązującego Systemu zarządzania publicznymi terenami zieleni dla miasta Tychy, MZBM wprowadził zmiany w rozwiązaniach projektowych dotyczących zagospodarowania terenów (wprowadzano rozwiązania i materiały zamienne do szczelnych nawierzchni betonowych), wprowadzano nasadzenia zamiast wiat śmietnikowych, wprowadzano zieleń na zagospodarowywanych podwórkach, nawiązana została współpraca z dendrologiem opiniującym zasadność i celowość dokonywania wycinki drzew, oraz prześwietlania roślinności wysokiej, wykonano szczegółową inwentaryzację 390 szt. drzew obejmującą ocenę fitosanitarną i spis gatunkowy. Wnioski o wycinkę poprzedzane były wcześniejszymi ogłoszeniami dla mieszkańców, którzy mogli wnieść swoje uwagi i zastrzeżenia.

W roku 2024 nasadzono 136 drzew i 1494 krzewów oraz zagospodarowano teren 7 podwórek.

PRZYCHODY I KOSZTY

Źródłem przychodów Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Tychach są
w szczególności: czynsz z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, dzierżawa gruntów, wynagrodzenie z tytułu administrowania wspólnotami mieszkaniowymi, dotacje budżetowe oraz sprzedaż usług. Z podstawowej działalności statutowej Zakład w roku 2024 r. osiągnął przychody w wysokości 62 644 190,69 zł oraz otrzymał dotację przedmiotową na utrzymanie oraz remont mieszkaniowego zasobu gminy i remonty
z przeznaczeniem w wysokości 11 363 872,93 zł.

Źródłem kosztów Zakładu jest działalność statutowa. W roku 2024 na działalność bieżącą zostały poniesione koszty w wysokości 72 518 173,82 zł. W stosunku do roku 2023 r. jest to wzrost na poziomie ok. 9,68 % związany m.in. ze wzrostem cen robót budowlanych i usług świadczonych przez firmy zewnętrzne oraz wskaźnikiem inflacji.

ZADŁUŻENIE I WINDYKACJA

Duży wpływ na finanse Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych ma zadłużenie najemców oraz byłych najemców mieszkań komunalnych. Gminny zasób mieszkaniowy zamieszkują mieszkańcy o najniższych dochodach, co znacznie utrudnia  windykację. Z dodatków mieszkaniowych korzysta 678 najemców na kwotę ok. 236 351,48 zł/miesiąc. Mimo dość dobrze opracowanego i rozpowszechnionego trybu postępowania z dłużnikami tj. wezwań na rozmowę, rozłożeń na raty, upomnień i wezwań do zapłaty, a w konsekwencji nakazów zapłaty oraz egzekucji komorniczych, zadłużenie najemców i byłych najemców z roku na rok rośnie. Rośnie również liczba zasądzonych wyroków eksmisyjnych. Jedną z głównych przeszkód skutecznej windykacji jest brak lokali z najmem socjalnym. Osoby posiadające wyroki dla lokali z najmem socjalnym w dalszym ciągu nie płacą, mieszkając w tym samym lokalu. Według stanu na dzień 31.12.2024 r. wyroki eksmisyjne orzeczono względem 54 byłych najemców. Zaległość osób z wyrokami eksmisyjnymi  wynosi 1 160 686,21 zł. W okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. skierowano do kancelarii prawniczej 282 sprawy, z czego 216 to sprawy o zapłatę,  64 to sprawy o eksmisję a 2 to sprawy z tytułu roszczeń gwarancyjnych i ustalenie nieistnienie prawa. W wyniku działań windykacyjnych zapadło 1 700 sądowych nakazów zapłaty na kwotę ogółem (zaległość główna, odsetki oraz koszty sądowe) 13 751 737,91 zł. Dotyczy to 703 komunalnych lokali mieszkalnych. W większości zaległości te egzekwuje komornik. Obecnie umowy w sprawie spłaty zadłużenia w ratach podpisało 165 najemców i byłych najemców na kwotę około 1 566 812,79 zł. Nie wszyscy dłużnicy, którzy skorzystali z rozłożenia na raty realizują zapisy zawarte w umowach w sprawie spłaty zadłużeń. W takim przypadku sprawa o wyegzekwowanie trafia do komornika. W 2012 r. Zarządzeniem Prezydenta nr 0050/231/12 z dnia 13.08.2012 r. wprowadzona została możliwość „odpracowania zaległości”. Do grudnia 2024 roku  z tej formy pomocy skorzystało łącznie 204 dłużników. Niestety, zainteresowanie tą formą spłaty długów znacznie zmalało. W 2024 roku z takiej formy pomocy skorzystał jeden dłużnik odpracowując zadłużenie na poziomie 2 080,20 zł.

STRUKTURA ZATRUDNIENIA

Stan zatrudnienia na dzień 31.12.2024 r. wynosił 126 osób. Poszczególne stanowiska pracy zajmują osoby o odpowiednich kompetencjach i kwalifikacjach: z wykształceniem wyższym 93 osoby (74% załogi), w tym 7 osób z uprawnieniami budowlanymi.

PODSUMOWANIE

Dzięki zaangażowaniu wszystkich pracowników Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Tychach:

• przeprowadzono 137 postępowań w trybie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz 78 postępowań o wartości nie wymagającej stosowania przepisów PZP,
• zawarto 202 umów i zleceń na realizację dostaw, usług i robót budowlanych,
• wykonano remont 89 wolnostanów oraz dodatkowo 47 lokali zamieszkałych,
• przeprowadzono modernizację i termomodernizację 1 budynku stanowiącego własność gminy,
• przeprowadzono remonty, modernizacje i termomodernizacje w 104 budynkach wspólnot mieszkaniowych,
• urządzono i doposażono 5 placów zabaw,
• wykonano 1 wiatę śmietnikową,
• wykonano 1 wiatę rowerową,
• wykonano zagospodarowanie terenów w obrębie 7 podwórek (Hlonda 1; Cicha, Czarnieckiego, Bielska, Cienista; Szkolna 70; Narcyzów; Cyganerii 6-8; Wyszyńskiego 22-28; Estetyczna, Elfów, Ejsmonda, Niepodległości).