Raport z działalności MZBM w 2025 roku

KRÓTKI RYS HISTORYCZNY MIEJSKIEGO ZARZĄDU BUDYNKÓW MIESZKALNYCH

MZBM w Tychach powołany został na podstawie zarządzenia Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w Tychach z dnia 21 kwietnia 1953 roku w sprawie utworzenia Przedsiębiorstwa Państwowego pod nazwą Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, który administrował powstałymi kolejno osiedlami miasta. Na podstawie ustawy o samorządzie terytorialnym oraz  o pracownikach samorządowych Uchwałą Rady Miejskiej w Tychach nr XV/183/91 z dnia 19 grudnia 1991 r. Przedsiębiorstwo zostało przekształcone 1 stycznia 1992 r. w Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych – Zakład Budżetowy w Tychach i w takiej formie organizacyjnej funkcjonuje do dzisiaj.

ZAKRES DZIAŁANIA

MZBM jest jednostką organizacyjną Miasta Tychy, którego działania związane są m.in. z zaspakajaniem potrzeb mieszkańców w zakresie administrowania zasobami mieszkalnymi i niemieszkalnymi oraz gruntami stanowiącymi własność Miasta Tychy, zarządzaniem gruntami wraz z położonymi na nich budynkami stanowiącymi własność Miasta Tychy i Wspólnot Mieszkaniowych, przeprowadzaniem inwestycji i remontów budynków oraz lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jak również zagospodarowaniem terenów administrowanych w imieniu gminy. Działania Zakładu związane są przede wszystkim z zapewnieniem prawidłowej eksploatacji gminnego zasobu mieszkaniowego, podnoszenia jego standardu oraz poprawy estetyki i zwiększania komfortu użytkowania. Są to zarówno działania bieżące polegające na remoncie nieruchomości, będące następstwem bieżącej eksploatacji i użytkowania budynków, jak również zadania wieloletnie podnoszące w znacznym stopniu standard nieruchomości i terenów przyległych.

 ZASÓB I MAJĄTEK

MZBM administruje 259 nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych, spośród których gmina jest współwłaścicielem 254 nieruchomości oraz mieszkaniowym i niemieszkaniowym zasobem gminy.

Administrowany zasób gminy wg stanu na 31.12.2025 r. stanowił:
– 50 budynków mieszkalnych,
– 35 budynków niemieszkalnych, w tym: Teatr Mały, Mediateka, Andromeda, dworzec PKP,
– 4 814 lokali mieszkalnych o powierzchni 204 021 m², w tym 418 lokali przeznaczonych na najem socjalny o łącznej powierzchni 14 569 m²,
– 302 lokali niemieszkalnych o powierzchni 56 111 m²,
– grunty o powierzchni 77,44 ha.
Łączna wartość majątku szacowana jest na kwotę 620 245 779,33 zł.
Każdego roku zasób MZBM ulega zmianie, w związku ze sprzedażą lokali, a także przejmowaniem lub powstawaniem nowych. W roku 2025 sprzedano 15 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 704,85 m².

DZIERŻAWA I NAJEM

Administrowany zasób w ciągu roku był udostępniany nowym najemcom i użytkownikom.

W roku 2025 zawarto:

– 274 umowy najmu lokali mieszkalnych, w tym 144 umowy socjalnego najmu lokali,

– 14 umów na udostępnienie pomieszczeń tymczasowych,

– 37 umów najmu lokali użytkowych,

– 34 umów dzierżawy terenu, a łączna powierzchni dzierżaw wynosi 6495,66 m² z przeznaczeniem na dojścia, schody związane z działalnością gospodarczą, ogródki letnie i ogrody przydomowe, elementy małej architektury itp.

– 7 umów udostępniania terenu pod budowę lub przebudowę infrastruktury technicznej.

REMONTY

Każdego roku MZBM przeprowadza remonty lokali mieszkalnych, tzw. wolnostanów, które udostępniane są mieszkańcom Tychów, oczekującym na przydział mieszkania lub kwalifikującym się do najmu socjalnego. W 2025 roku wyremontowano 65 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 2 277,38 m² na łączną kwotę ok. 2 439 438,36 zł. Zakres prac obejmował: roboty tynkarskie, malarskie, wykonanie nowych posadzek, wymianę instalacji wewnętrznych, stolarki okiennej, drzwi oraz wyposażenie w kuchenkę i podgrzewacz wody oraz tzw. „biały montaż”. Dla lokali przeznaczonych na najem socjalny dodatkowo wykładzinę. Dodatkowo przeprowadzono częściowe remonty 54 zamieszkałych lokali na łączną kwotę ok. 218 000 zł, polegające m.in. na wymianie instalacji wewnętrznych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz remont posadzek. Ponadto wykonano remonty w 33 lokalach mieszkalnych przy ul. Darwina 4 uszkodzonych w wyniku wybuchu gazu na łączną kwotę ok. 600 000 zł z dotacji z gminy Miasta Tychy oraz ok. 30 000 zł ze środków własnych MZBM.

W związku z możliwością uzyskania dofinansowania na remont i modernizacje mieszkaniowego zasobu gminy z Funduszu Dopłat w ramach programu realizowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, MZBM w 2025 roku złożył 3 wnioski o udzielnie wsparcia w wysokości 80% kosztów kwalifikowalnych, na remont 46 lokali. Wsparcie z BGK umożliwia wykonanie pełnego zakresu remontu, zwiększając tym samym standard lokali oraz poprawiając stan techniczny zasobu gminy. Prowadzono również prace remontowe w obrębie infrastruktury zewnętrznej.

INWESTYCJE

- Finansowane z udziałem środków zewnętrznych

W 2024 roku zawarto umowę na wykonanie termomodernizacji i modernizacji budynku przy al. Bielskiej 128 w Tychach. Zakres obejmuje wymianę elementów ścian zewnętrznych, stolarki drzwiowej, okiennej oraz szklanej fasady, zmianę układu funkcjonalnego pomieszczeń, przebudowę dachu oraz wykonanie instalacji wewnętrznych (instalacji elektrycznej wraz z instalacją fotowoltaiczną i magazynem energii, instalacji centralnego ogrzewania, instalacji wentylacji i klimatyzacji z jednostkami zewnętrznymi, instalacji wodno-kanalizacyjnej), rozbiórkę i budowę nowych schodów i windy, wymianę posadzek i balustrad w galerii na pierwszym piętrze, zagospodarowanie terenu, w tym budowę nowych miejsc parkingowych oraz nasadzenie zieleni, prace wykończeniowe, tj. posadzki, tynki, sufity, stolarka wewnętrzna.

W 2025 roku wykonano roboty rozbiórkowe, roboty fundamentowe, częściowo roboty instalacyjne, wykonano rozdzielacz w węźle PEC, roboty murarskie, demontaż płyt azbestowych z elewacji
i dachu budynku, wzmocnienie konstrukcji stropu, konstrukcję pod fasadę szklaną i montaż fasad szklanych na I piętrze budynku, przebudowę dachu, ocieplenie ścian budynku, przebudowę klatki schodowej wewnętrznej i zewnętrznej, wykonano schody wewnętrzne i zewnętrzne
oraz przebudowę studni kanalizacji deszczowej (9 mb). 

Zakończenie pozostałych robót planowane jest na III kwartał 2026 roku.

Inwestycja jest dofinansowana w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych w wysokości 2 000 000 zł.

- Budżet Obywatelski

W ramach budżetu obywatelskiego MZBM wykonał 4 zadania:

– Doposażenie placu zabaw przy Skwerze Starego Alojzego (ok. 191 000 zł).

– Modernizacja schodów oraz montaż oświetlenia przy ul. Bibliotecznej 31-33 (ok. 68 000 zł).

– Zagospodarowanie podwórka przy ul. Bukowej 1-5 i ul. Budowlanych 10-12 (ok. 82 000 zł).

– Zagospodarowanie deptaku przy ul. Darwina (dotacja przedmiotowa) (ok. 200 000 zł).

Dotacja Gminy

1. Wykonano:

– wentylację i klimatyzację oraz modernizację pomieszczeń filii nr 13 Miejskiej Biblioteki Publicznej przy al. Niepodległości; wartość prac wyniosła ok. 462 000 zł,

– zmianę sposobu użytkowania trzech lokali mieszkalnych w budynku przy ul. Browarowej 4 z przeznaczeniem na lokal dostosowany do prowadzenia placówki wsparcia dziennego; wartość prac wyniosła ok. 463 000 zł (w tym ok. 15 000 zł ze środków własnych MZBM),

– zagospodarowanie terenu pomiędzy ulicami: Budowlanych, Bałuckiego, Bema; wartość prac wyniosła ok. 1 800 000 zł,

– zagospodarowanie terenu przy ul. Budowlanych 2-6, al. Bielskiej 36-40; wartość prac wyniosła ok. 500 000 zł,

– budowę wiaty śmietnikowej przy Pl. Św. Anny 4c; wartość prac wyniosła ok. 85 000 zł,

– wymianę windy w budynku przy ul. Barona 30; wartość prac wyniosła ok. 185 000 zł,

– montaż urządzeń do kompensacji mocy biernej w budynkach użyteczności publicznej przy ul. Barona 30, Edukacji 11, pl. Wolności 3, ul. Hlonda 1, pl. Wolności 1, ul. Bohaterów Warszawy 26; wartość prac wyniosła ok. 85 000 zł,

2. Opracowano dokumentacje projektowe:

– adaptacji części budynku biurowego położonego przy ul. Orzeszkowej 15 i al. Jana Pawła II 40 z przeznaczeniem na lokale mieszkalne;

– izolacji termicznej połaci dachowej budynku przy ul. Browarowej 4;

– wykonania hydroforu w budynku przy ul. Barona 30 i w budynku przy ul. Nowokościelnej 27;

– modernizacji budynku przy ul. Filaretów 5;

– przebudowy i wyposażenia lokalu w Pasażu Kultury Andromeda na potrzeby Biura Informacji o Mieście;

– przebudowy ze zmianą sposobu użytkowania lokalu użytkowego na dwa lokale mieszkalne w budynku przy ul. Budowlanych 96.

WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE

Poza pracami prowadzonymi w obrębie nieruchomości gminnych, Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych prowadził działania remontowe i inwestycyjne w obrębie nieruchomości stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych, których Gmina jest współwłaścicielem. W roku 2025 zakończono prace termomodernizacyjne i remontowe w budynkach oraz na terenach wspólnot, finansowane ze środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnot lub z zaciągniętych kredytów w 87 nieruchomościach na łączną kwotę ok. 7 700 000 zł.

ZIELEŃ

Realizując założenia obowiązującego „Systemu zarządzania publicznymi terenami zieleni dla miasta Tychy”, MZBM wprowadził zmiany w rozwiązaniach projektowych dotyczących zagospodarowania terenów (wprowadzano rozwiązania i materiały zamienne do szczelnych nawierzchni betonowych), wprowadzano nasadzenia zamiast wiat śmietnikowych, wprowadzano zieleń na zagospodarowywanych podwórkach, nawiązana została współpraca z dendrologiem opiniującym zasadność i celowość wycinki drzew, oraz prześwietlania roślinności wysokiej, wykonano szczegółową inwentaryzację 228 szt. drzew obejmującą ocenę fitosanitarną i spis gatunkowy. Wnioski o wycinkę poprzedzane były wcześniejszymi ogłoszeniami dla mieszkańców, którzy mogli wnieść swoje uwagi i zastrzeżenia. W roku 2025 nasadzono 31 drzew i 1624 krzewów oraz zagospodarowano teren 7 podwórek.

PRZYCHODY I KOSZTY

Źródłem przychodów Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Tychach są w szczególności: czynsz z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, dzierżawa gruntów, wynagrodzenie z tytułu administrowania wspólnotami mieszkaniowymi, dotacje budżetowe oraz sprzedaż usług. Z podstawowej działalności statutowej Zakład w roku 2025 r. osiągnął przychody w wysokości 64 909 348,16 zł oraz otrzymał dotację przedmiotową na utrzymanie oraz remont mieszkaniowego zasobu gminy i remonty z przeznaczeniem w wysokości 12 975 134,14 zł.

Źródłem kosztów Zakładu jest działalność statutowa. W roku 2025 na działalność bieżącą zostały poniesione koszty w wysokości 78 186 776,01 zł. W stosunku do roku 2024 r. jest to wzrost na poziomie ok. 7,82% związany m.in. ze wzrostem cen robót budowlanych i usług świadczonych przez firmy zewnętrzne oraz wskaźnikiem inflacji.

ZADŁUŻENIE I WINDYKACJA

Duży wpływ na finanse Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych ma zadłużenie najemców oraz byłych najemców mieszkań komunalnych. Gminny zasób mieszkaniowy zamieszkują mieszkańcy o najniższych dochodach, co znacznie utrudnia windykację. Z dodatków mieszkaniowych korzysta 632 najemców na kwotę ok. 229 404,13 zł/miesiąc.

Mimo dość dobrze opracowanego i rozpowszechnionego trybu postępowania z dłużnikami tj. wezwań na rozmowę, rozłożeń na raty, upomnień i wezwań do zapłaty, a w konsekwencji nakazów zapłaty oraz egzekucji komorniczych, zadłużenie najemców i byłych najemców z roku na rok rośnie. W roku 2025 orzeczono 59 wyroków eksmisyjnych względem byłych najemców. Zaległość osób z wyrokami eksmisyjnymi wynosi 1 117 621,39 zł.

W wyniku działań windykacyjnych zapadło 1555 sądowych nakazów zapłaty na kwotę 14 162 323,55 zł. Dotyczy to 620 komunalnych lokali mieszkalnych. W większości zaległości te egzekwuje komornik. Obecnie umowy w sprawie spłaty zadłużenia w ratach realizuje 140 najemców i byłych najemców, na kwotę około 1 908 202,90 zł.

W 2012 roku Zarządzeniem Prezydenta nr 0050/231/12 z dnia 13 sierpnia 2012 roku wprowadzona została możliwość „odpracowania zaległości”. Do grudnia 2025 roku z tej formy pomocy korzystało łącznie 204 dłużników. Niestety, zainteresowanie tą formą spłaty długów znacznie zmalało. W 2025 roku z takiej formy pomocy nie skorzystał ani jeden dłużnik.

STRUKTURA ZATRUDNIENIA

Stan zatrudnienia na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosił 120 osób. Poszczególne stanowiska pracy zajmują osoby o odpowiednich kompetencjach i kwalifikacjach:
z wykształceniem wyższym 90 osoby (75% załogi), w tym 5 osób z uprawnieniami budowlanymi.

 PODSUMOWANIE

• przeprowadzono 122 postępowania w trybie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz 62 postępowania o wartości niewymagającej stosowania przepisów PZP,
• zawarto 313 umów i zleceń na realizację dostaw, usług i robót budowlanych,
• wykonano remont 65 wolnostanów oraz dodatkowo 54 lokali zamieszkałych,
• przeprowadzono modernizację 3 budynków stanowiących własność gminy,
• przeprowadzono remonty, modernizacje i termomodernizacje w 87 budynkach wspólnot mieszkaniowych,
• urządzono oraz doposażono 2 place zabaw,
• wykonano 2 wiaty śmietnikowe,
• wykonano zmianę organizacji ruchu na drogach wewnętrznych osiedla A,
• wykonano zagospodarowanie terenów w obrębie 7 podwórek (pl. Św. Anny 4; Budowlanych, Bałuckiego, Bema; Budowlanych 2-6, Bielska 36-40; Skwer Starego Alojza; Biblioteczna 31-33; Bukowa 1-5, Budowlanych 10-12; Darwina).