Raport z działalności MZBM w 2022 roku

KRÓTKI RYS HISTORYCZNY MZBM

MZBM w Tychach powołany został na podstawie zarządzenia Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w Tychach z dnia 21 kwietnia 1953 roku w sprawie utworzenia Przedsiębiorstwa Państwowego pod nazwą Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, który administrował powstałymi kolejno osiedlami miasta.

Na podstawie ustawy o samorządzie terytorialnym oraz o pracownikach samorządowych Uchwałą Rady Miejskiej w Tychach nr XV/183/91 z dnia 19.12.1991 r. Przedsiębiorstwo zostało przekształcone z dniem 01.01.1992 r. w Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych – Zakład Budżetowy w Tychach i w takiej formie organizacyjnej funkcjonuje do dzisiaj.

ZAKRES DZIAŁANIA

MZBM jest jednostką organizacyjną Miasta Tychy, którego działania związane są m.in. z zaspakajaniem potrzeb mieszkańców w zakresie administrowania zasobami mieszkalnymi i niemieszkalnymi oraz gruntami stanowiącymi własność Miasta Tychy, zarządzaniem gruntami wraz z położonymi na nich budynkami stanowiącymi własność Miasta Tychy i Wspólnot Mieszkaniowych, przeprowadzaniem inwestycji i remontów budynków oraz lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jak również zagospodarowaniem terenów administrowanych w imieniu gminy.

Działania Zakładu związane są przede wszystkim z zapewnieniem prawidłowej eksploatacji gminnego zasobu mieszkaniowego, podnoszenia jego standardu oraz poprawy estetyki i zwiększania komfortu użytkowania. Są to zarówno działania bieżące polegające na remoncie nieruchomości, będące następstwem bieżącej eksploatacji i użytkowania budynków, jak również zadania wieloletnie podnoszące w znacznym stopniu standard nieruchomości i terenów przyległych.

ZASÓB I MAJĄTEK

MZBM administruje 267 nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych, spośród których gmina jest współwłaścicielem 261 nieruchomości oraz mieszkaniowym i niemieszkaniowym zasobem gminy.

Administrowany zasób gminy wg stanu na 31.12.2022 r. stanowił:

• 50 budynków mieszkalnych,
• 33 budynki niemieszkalne, w tym Mediateka, Andromeda, dworzec PKP,
• 4 837 lokali mieszkalnych o powierzchni 204 119 m², w tym 472 lokali przeznaczonych na najem socjalny o łącznej powierzchni 15 563 m²,
• 298 lokali niemieszkalnych o powierzchni 55 444 m²,
• grunty o powierzchni 74,10 ha.

Łączna wartość majątku szacowana jest na kwotę 570 630 743,89 zł.

Każdego roku zasób MZBM ulega zmianie, w związku ze sprzedażą lokali, a także przejmowaniem lub powstawaniem nowych.

W roku 2022 sprzedano 15 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 738,65 m².

DZIERŻAWA I NAJEM

Administrowany zasób w ciągu roku był udostępniany nowym najemcom i użytkownikom.

W roku 2022 zawarto:

• 300 umów najmu lokali mieszkalnych, w tym 186 umów socjalnego najmu lokali,
• 9 umów na udostępnienie pomieszczeń tymczasowych,
• 53 umowy najmu lokali użytkowych,
• 1 umowę najmu powierzchni reklamowych,
• 37 umów dzierżawy terenu o powierzchni 1 823,26 m² z przeznaczeniem na dojścia, schody związane z działalnością gospodarczą, ogródki letnie i ogrody przydomowe, elementy małej architektury itp.
• 11 umów udostępniania terenu pod budowę lub przebudowę infrastruktury technicznej.

REMONTY

Każdego roku MZBM przeprowadza remonty lokali mieszkalnych, tzw. wolnostanów, które udostępniane są mieszkańcom Tychów, oczekującym na przydział mieszkania lub kwalifikującym się do najmu socjalnego. W 2022 roku wykonano remont 109 mieszkań na łączną kwotę ok. 3 mln zł. Zakres prac obejmował: roboty tynkarskie, malarskie, wykonanie nowych posadzek, wymianę instalacji wewnętrznych, stolarki okiennej, drzwi oraz wyposażenie w kuchenkę i podgrzewacz wody oraz tzw. „biały montaż”. Dla lokali przeznaczonych na najem socjalny dodatkowo wykładzinę.

W związku z możliwością uzyskania dofinansowania na remont i modernizacje mieszkaniowego zasobu gminy z Funduszu Dopłat w ramach programu realizowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, MZBM w 2022 r. złożył 12 wniosków o udzielnie wsparcia, na remont 133 lokali. Dofinansowanie na poziomie 80% kosztów kwalifikowalnych wyniosło 3,2 mln zł. Wsparcie z BGK umożliwia wykonanie pełnego zakresu remontu, zwiększając tym samym standard lokali oraz poprawiając stan techniczny zasobu gminy. Od stycznia do końca grudnia 2022 r. zawarto 7 umów o dofinansowanie remontu 59 lokali w ramach których uzyskano 1 178 931,85 zł dofinansowania.

Dodatkowo przeprowadzono częściowe remonty zamieszkałych lokali, polegające m.in. na wymianie instalacji wewnętrznych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz remont balkonów. Prace wykonano łącznie w 39 lokalach, na łączną kwotę ok. 131 tys. zł.

Prowadzono również prace remontowe w obrębie infrastruktury zewnętrznej. Wyremontowano ok. 58 m² chodników, na kwotę ok. 24 tys. zł.

INWESTYCJE

- Finansowane z udziałem środków zewnętrznych

 1. W IV kwartale 2022 roku zakończono realizację przedsięwzięcia dotyczącego termomodernizacji wielorodzinnego budynku mieszkalnego przy ul. Katowickiej 145 w Tychach wraz z adaptacją lokalu usługowego na cele mieszkaniowe. Zadanie było realizowane ze środków Rządowego Funduszu Inwestycji Lokalnych, z którego Gmina uzyskała dofinansowanie w wysokości 2 milionów złotych. Całkowity koszt przedsięwzięcia realizowanego w latach 2021-2022 wyniósł 2,186 miliona złotych.
W ramach zadania opracowano dokumentację projektową, a następnie przeprowadzono kompleksową termomodernizację budynku: ocieplono ściany zewnętrzne, wymieniono stolarkę okienną i drzwiową oraz źródła ogrzewania. Piecyki na opał stały, w które wyposażone były mieszkania, zastąpiono dwufunkcyjnymi kotłami gazowymi z zamkniętą komorą spalania, zapewniając centralne ogrzewanie oraz centralnie ciepłą wodę. W budynku znajduje się 8 mieszkań (w tym 2 dla osób poruszających się na wózku). Lokale wyposażone zostały w urządzenia sanitarne, zlewozmywaki oraz elektryczne lub gazowe kuchenki z piekarnikiem. Wykonano dodatkową kondygnację w dobudowanej części budynku, na dachu której pojawiły się maty rozchodnikowe, tzw. „zielony dach”. Na podwórku pojawiły się nowe rośliny oraz zbiorniki na deszczówkę. Ustawiono odremontowane stare ławki, których styl komponuje się z zamontowaną pompą ręczną  tzw. „abisynką”. Odremontowano budynek gospodarczy, który został przeznaczony na altanę śmietnikową. Całość prac prowadzona była w uzgodnieniu i pod nadzorem Miejskiego Konserwatora Zabytków.

2. W III kwartale 2022 roku rozpoczęto realizację zadania obejmującego termomodernizację wielorodzinnego budynku mieszkalnego przy ul. Szkolnej 70 w Tychach. Zadanie jest realizowane w ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko, Oś priorytetowa I - Zmniejszenie emisyjności gospodarki, Działanie 1.7 Kompleksowa likwidacja niskiej emisji na terenie województwa śląskiego, Poddziałanie 1.7.1 Wspieranie efektywności energetycznej w budynkach mieszkalnych w województwie śląskim. Zakres prac obejmuje termomodernizację budynku, wykonanie instalacji gazowej, wentylacji, elektrycznej oraz centralnego ogrzewania. Zakończenie prac planowane jest na lipiec 2023 r.

3. W 2022 roku opracowano projekt kompleksowej termomodernizacji i modernizacji budynku Teatru Małego w Tychach wraz z przebudową strefy wejściowej do budynku i zagospodarowaniem terenu. Wartość prac projektowych wyniosła ok. 270 tys. zł. W czerwcu 2022 r. uzyskano wstępną promesę dofinansowania zadania w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych w wysokości 21,06 mln zł. W IV kwartale 2022 roku ogłoszono postępowanie przetargowe na realizację zadania. Zakres obejmuje kompleksową termomodernizację obiektu oraz modernizację pomieszczeń wewnątrz budynku, wymianę instalacji wod-kan, c.o., elektrycznej, hydrantowej, ppoż, odgromowej, wentylacji i klimatyzacji, zagospodarowanie dziedzińca oraz terenu wokół budynku.

- Budżet Obywatelski

W ramach budżetu obywatelskiego MZBM wykonał 7 zadań:

1. Budowa dwóch wiat śmietnikowych przy ul. Wojska Polskiego 5-5b i Arkadowej 6-6c (ok. 138 tys. zł);
2. Budowa placu zabaw przy ul. Bibliotecznej 24-34 i ul. Batorego 4-18 (ok. 155 tys. zł);
3. Zagospodarowanie terenu przy ul. Estetycznej i ul. Ejsmonda, obejmujące wykonanie dróg wjazdowych i nasadzenia zieleni (ok. 193 tys. zł);
4. Zagospodarowanie terenu przy ul. Wyszyńskiego 22-28, obejmujące wykonanie wiaty śmietnikowej, oświetlenia i małej architektury (ok. 104 tys. zł);
5. Budowa placu zabaw przy ul. Edukacji 11A (ok. 71 tys. zł);
6. Nasadzenia zieleni przy ul. Skłodowskiej 20-24 (ok. 84 tys. zł);
7. Remont boiska przy ul. Szkolnej 94 (ok. 65 tys. zł)

- Dotacja Gminy

1. Wykonano zagospodarowanie terenu Osady oraz terenu wokół budynków przy ul. Katowickiej 207 i 209. Zakres obejmował budowę dróg, chodników, miejsc postojowych, wiat śmietnikowych, placu zabaw, przebudowę kanalizacji deszczowej a także montaż elementów małej architektury (kosze na śmieci, ławki, stacje na psie odchody). Wartość prac wniosła ok. 5, mln. zł. (realizacja w latach 2020 – 2022)
2. Zakończono realizowane od 2019 roku zagospodarowanie terenu pomiędzy ulicami Grota Roweckiego, Niepodległości, Elfów i Ejsmonda. W ramach zadania wykonano kanalizację deszczową, chodniki, miejsca postojowe, drogi dojazdowe, wiaty śmietnikowe, plac zabaw z elementami małej architektury oraz powierzchnią bezpieczną, a także zagospodarowanie zieleni (nasadzenia drzew, krzewów, bylin, wykonanie łąki kwietnej i trawnika). Wartość prac wyniosła ok. 2,012 mln zł.
3. Wykonano I etap zagospodarowania terenu pomiędzy ulicami: Cicha, Czarnieckiego, Bielska, Cienista. W ramach zadania wykonano kanalizację deszczową, drogę dojazdową, chodniki, miejsca postojowe, dwie wiaty śmietnikowe oraz zamontowano elementy małej architektury (kosze na śmieci, ławki parkowe). Wartość prac wyniosła ok. 1,328 mln zł.
4. Wykonano zagospodarowanie terenu przy ul. Bukowej 18-20 obejmujące przebudowę chodników i muru oporowego, wykonanie oświetlenia i elementów małej architektury (kosze na śmieci i stojaki na rowery). Wartość prac wyniosła ok. 300 tys. zł.
5. Zakończono II etap przebudowy podwórka przy ul. Budowlanych 84-86, 88-94, Brzozowej 3-5, 7-9, 11-13. Zakres prac obejmował m.in. przebudowę sieci wodociągowej, wykonanie nawierzchni jezdni, chodnika dla pieszych, miejsc postojowych, wykonanie pochylni dla osób niepełnosprawnych poruszających się na wózkach, muru oporowego z kamienia oraz oznakowania pionowego
   i poziomego. Wartość prac wyniosła ok. 494 tys. zł (realizacja w latach 2021-2022).
6. Zrealizowano zagospodarowanie podwórka przy ul. Wyszyńskiego 6-18 i Fitelberga 7-29 - budowa wiat śmietnikowych, oświetlenia oraz doposażenie placu zabaw. Wartość prac wyniosła ok. 156 tys. zł (realizacja w latach 2021-2022).
7. Uzupełniono nasadzeniami zieleni wykonane w 2021 r. zagospodarowanie podwórka pomiędzy ulicami: Czechowa, Skłodowskiej, Cyganerii, Grota Roweckiego – obejmujące budowę wiat śmietnikowych oraz chodników. Wartość prac wyniosła ok. 186 tys. zł (realizacja w latach 2021-2022).

WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE

Poza pracami prowadzonymi w obrębie nieruchomości gminnych, Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych prowadził działania remontowe i inwestycyjne nieruchomości stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych, których Gmina jest współwłaścicielem. W roku 2022 zakończono prace termomodernizacyjne i remontowe w budynkach oraz na terenach wspólnot, finansowane ze środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnot lub z zaciągniętych kredytów w 122 nieruchomościach na łączną kwotę ok. 11,5 mln zł.

ZIELEŃ

Realizując założenia obowiązującego Systemu zarządzania publicznymi terenami zieleni dla miasta Tychy, MZBM wprowadził zmiany w rozwiązaniach projektowych dotyczących zagospodarowania terenów (wprowadzano rozwiązania i materiały zamienne do szczelnych nawierzchni betonowych), wprowadzano nasadzenia zamiast wiat śmietnikowych, wprowadzano zieleń na zagospodarowywanych podwórkach, nawiązana została współpraca z dendrologiem opiniującym zasadność i celowość dokonywania wycinki drzew, oraz prześwietlania roślinności wysokiej, wykonano szczegółową inwentaryzację 768 szt. drzew obejmującą ocenę fitosanitarną i spis gatunkowy. Wnioski o wycinkę poprzedzane były wcześniejszymi ogłoszeniami dla mieszkańców, którzy mogli wnieś swoje uwagi i zastrzeżenia.

W roku 2022 dokonano nasadzenia 6 257 szt. drzew i krzewów, wykonano zieloną zabudowę trzech miejsc gromadzenia odpadów komunalnych oraz zagospodarowano tereny czternastu podwórek.

PRZYCHODY I KOSZTY

Źródłem przychodów Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Tychach są w szczególności czynsz z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, dzierżawa gruntów, wynagrodzenie z tytułu administrowania wspólnotami mieszkaniowymi, dotacje budżetowe oraz sprzedaż usług. Z podstawowej działalności statutowej Zakład w roku 2022 r. osiągnął przychody w wysokości 51 681 128,82 zł oraz otrzymał dotację przedmiotową na utrzymanie oraz remont mieszkaniowego zasobu gminy w wysokości 6 367 719,45 zł.

Źródłem kosztów Zakładu jest działalność statutowa. W roku 2022 na działalność bieżącą zostały poniesione koszty w wysokości 57 113 018,51 zł. W stosunku do roku 2021 jest to wzrost na poziomie ok. 4,61 % związany m.in. ze wzrostem cen robót budowlanych i usług świadczonych przez firmy zewnętrzne oraz wskaźnikiem inflacji.

ZADŁUŻENIE I WINDYKACJA

Duży wpływ na finanse Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych ma zadłużenie najemców oraz byłych najemców mieszkań komunalnych. Gminny zasób mieszkaniowy zamieszkują mieszkańcy o najniższych dochodach co znacznie utrudnia  windykację. Z dodatków mieszkaniowych korzysta 669 najemców na kwotę ok. 195 349,61 zł/miesiąc.

Mimo dość dobrze opracowanego i rozpowszechnionego trybu postępowania z dłużnikami tj. wezwań na rozmowę, rozłożeń na raty, upomnień i wezwań do zapłaty, a w konsekwencji nakazów zapłaty oraz egzekucji komorniczych, zadłużenie najemców i byłych najemców z roku na rok rośnie. Rośnie również liczba zasądzonych wyroków eksmisyjnych. Jedną z głównych przeszkód skutecznej windykacji jest brak lokali z najmem socjalnym.

Według stanu na dzień 31.12.2022r. wyroki eksmisyjne orzeczono względem 83 byłych najemców z czego 8 wyroków faktycznie oczekuje na wskazanie do lokalu z najmem socjalnym z uwagi na brak jakichkolwiek działań osób objętych wyrokami. Zaległość osób z wyrokami eksmisyjnymi  wynosi 1 457 924,03 zł.

W okresie od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r. skierowano do kancelarii prawniczej 214 spraw, z czego 178 to sprawy o zapłatę, a 36 to sprawy o eksmisję.

W wyniku działań windykacyjnych zapadło 1 666 sądowych nakazów zapłaty na kwotę ogółem (zaległość główna, odsetki oraz koszty sądowe) 13 244 186,17 zł.

Dotyczy to 722 komunalnych lokali mieszkalnych. W większości zaległości te egzekwuje komornik.

Obecnie umowy w sprawie spłaty zadłużenia w ratach podpisało 262 najemców
i byłych najemców na kwotę około 2 348 020,74 zł. Nie wszyscy dłużnicy, którzy skorzystali z rozłożenia na raty realizują zapisy zawarte w umowach w sprawie spłaty zadłużeń. W takim przypadku sprawa o wyegzekwowanie trafia do komornika.

W 2012 r. Zarządzeniem Prezydenta nr 0050/231/12 z dnia 13.08.2012 r. wprowadzona została możliwość „odpracowania zaległości”. Do grudnia 2022 roku z tej formy pomocy skorzystało łącznie 202 dłużników. Niestety, zainteresowanie tą formą spłaty długów znacznie zmalało. W 2022 roku z takiej formy pomocy skorzystał jedynie 1 dłużnik odpracowując zadłużenie na poziomie 144,16 zł.

STRUKTURA ZATRUDNIENIA

Stan zatrudnienia na 31.12.2022 r. wynosił 127 osób. Poszczególne stanowiska pracy zajmują osoby o odpowiednich kompetencjach i kwalifikacjach: z wykształceniem wyższym 98 osób (77% załogi), w tym 5 osób z uprawnieniami budowlanymi.

PODSUMOWANIE

Dzięki zaangażowaniu wszystkich pracowników Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Tychach:

• przeprowadzono 265 postępowań w trybie ustawy Prawo zamówień publicznych,
• zawarto 299 umów i zleceń na realizację dostaw, usług i robót budowlanych,
• wykonano remont 109 wolnostanów oraz dodatkowo 39 zamieszkałych lokali,
• przeprowadzono modernizację i termomodernizację 1 budynku stanowiącego własność gminy,
• przeprowadzono remonty, modernizacje i termomodernizacje w 122 budynkach wspólnot mieszkaniowych,
• urządzono i doposażono 4 place zabaw,
• wykonano 9 wiat śmietnikowych,
• nasadzono 6 257 szt. drzew i krzewów,
• wykonano zagospodarowanie terenów w obrębie 14 podwórek wraz z montażem elementów małej architektury.