Przewodnik po zebraniach wspólnot
Kto jest uprawniony do wzięcia udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
Zebranie wspólnoty mieszkaniowej to zebranie właścicieli - członków wspólnoty.
W przypadku zdarzeń uniemożliwiających udział właściciela lokalu w zebraniu, jego interesy może reprezentować ustanowiony pełnomocnik. Pełnomocnik musi posiadać pisemne pełnomocnictwo do reprezentowania na zebraniu interesów właściciela/współwłaściciela lokalu.
Dlaczego wziąć udział w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
Właściciele lokali powinni aktywnie uczestniczyć w życiu wspólnoty mieszkaniowej.
Bezpośredni kontakt z pozostałymi właścicielami lokali ułatwia negocjowanie wzajemnych interesów, ustalenie zasad zarządzania i warunków korzystania z nieruchomości wspólnej, wskazanie priorytetów inwestowania, remontów oraz ich finansowania.
Nieobecni tracą takie prawo. Aktywność właścicieli lokali przekłada się na efektywność zarządzania nieruchomością wspólną, podejmowanie właściwych decyzji we właściwym czasie.
Zarząd nieruchomością wspólną sprawują właściciele lokali, pośrednio poprzez zebranie właścicieli lub zarząd wspólnoty
Właściciele lokali mają obowiązek wybrać zarząd wspólnoty w drodze uchwały - spośród osób fizycznych. Zarząd ten może być jedno- lub wieloosobowy i jest uprawniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej. Uprawnienia do samodzielnego działania zarządu wspólnoty ograniczają się do czynności tzw. zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zakres tzw. zwykłego zarządu podejmują bezpośrednio właściciele lokali na zebraniu wspólnoty. Zebranie właścicieli lokali to wyjątkowe wydarzenie w życiu wspólnoty mieszkaniowej. Na nim decyduje się bliższa i dalsza przyszłość nieruchomości.
Jaki masz wpływ na działania/funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej
Twoim prawem jest uczestniczenie w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową, więc korzystaj z tego uprawnienia! Z drugiej strony jest to również obowiązek, którego nie możesz się zrzec.
Aktywność w życiu wspólnoty i uczestniczeniu w głosowaniach nad podejmowanymi decyzjami przekładają się na jakość funkcjonowania wspólnoty. Formalnie, Twój wpływ związany jest z wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, tym większe znaczenie podczas głosowania ma Twój głos.
Twoja odpowiedzialność za sprawy wspólnoty ogranicza się do wysokości posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej.
Będąc właścicielem lokalu, możesz kandydować w wyborach na członka zarządu.
Razem z pozostałymi właścicielami lokali możesz wystąpić do zarządu z inicjatywą zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej.
Możesz korzystać ze swojego lokalu bez ograniczeń - zgodnie z jego przeznaczeniem i w ramach ogólnych norm współżycia społecznego.
Musisz wnosić regularnie zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ustalone na dorocznym zebraniu wspólnoty.
Jak podejmowane są decyzje na zebraniu
Decyzje właścicieli lokali podejmowane są w trybie uchwały wspólnoty, które mogą być głosowane na zebraniu wspólnoty, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą przez zarząd wspónoty. Często uchwała zapada wynikiem głosów oddanych częsciowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania.
Uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Podjęcie skutecznej uchwały wymaga uzyskania więcej niż 50% głosów liczonych według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jak wygląda program zebrania wspólnoty mieszkaniowej
Przebieg zebrania kształtuje wola właścicieli lokali, którzy przyjmują proponowany przez zarząd wspólnoty porządek obrad. Porządek zebrania, szczególnie corocznego, powinien obejmować sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu. W tym, obowiązkowo, uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, przyjęcie sprawozdania zarządu oraz podjęcie uchwały w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium.
Pozostałe punkty porządku zebrania będą wynikać z aktualnych potrzeb wspólnoty. Najczęściej zaliczymy do nich wybór lub zmianę w składzie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, ustalenie wynagrodzenia członków zarządu, podjęcie decyzji o rodzaju i zakresie planowanych do realizacji robót remontowych i inwestycyjnych, udzielenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Zebranie wspólnoty mieszkaniowej - podstawowe pojęcia
- Wspólnota mieszkaniowa - tworzą ją wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Lokale we wspólnocie mogą mieć przeznaczenie mieszkalne
i użytkowe (inne niż mieszkanie). - Prawa przysługujące właścicielowi lokalu - każdemu właścicielowi lokalu przysługują dwa prawa: własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz udziału we własności nieruchomości wspólnej.
- Nieruchomość wspólna - to grunt, na którym jest budynek oraz wszelkie części (elementy) budynku, instalacje i urządzenia, które nie służą do wyłącznego wykorzystania przez jednego właściciela lokalu.
- Udział w nieruchomości wspólnej – wielkość przysługująca właścicielowi lokalu jako prawo związane z własnością lokalu.
- Zarząd wspólnoty - spełnia funkcję organu wykonawczego, wybierany jest większością głosów właścicieli lokali w trybie uchwały, w jego skład mogą wejść osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
- Zebranie właścicieli lokali - pełni funkcję organu stanowiącego i kontrolnego. Jest organem nadrzędnym w stosunku do zarządu wspólnoty. Zebranie właścicieli lokali podejmuje uchwały w zakresie działań przekraczających kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
- Uchwały właścicieli lokali - to zgoda właścicieli lokali na podjęcie przez zarząd wspólnoty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwały służą do wyrażenia wspólnej woli właścicieli lokali. Uchwała dochodzi do skutku, gdy jej treść uzyska aprobatę większości właścicieli. Przegłosowani właściciele lokali muszą podporządkować się woli większości.
- Regulacja prawna funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowych (lokalowych) - ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.